Übereilter Abriss, gescheiterte Pläne und jetzt ein überraschender Verkauf
Das Grundstück des ehemaligen Kraftwerks Südzentrale am Fuß der Kaiser-Wilhelm-Brücke in Wilhelmshaven wurde jetzt im Februar 2025 plötzlich an ein Unternehmen verkauft – ohne das Vorkaufsrecht der Stadt Wilhelmshaven oder anderslautende Beschlüsse des Rates der Stadt zu beachten (siehe WZ vom 19.02.2025 hier https://www.nwzonline.de/wilhelmshaven/rat-ist-empoert-grundstueck-der-suedzentrale-in-wilhelmshaven-ueberraschend-verkauft_a_4,1,4070889881.html#). Noch im letzten Jahr (2024) gab es eigentlich andere Pläne für das Grundstück. Ein Investor wollte ein Hotel bauen, der Stadtrat hatte das auch schon beschlossen. Letztlich scheiterte das Projekt an eben jenem Vorkaufsrecht, auf das die Stadt nicht bereit war zu verzichten. Zu den Hintergründen recherchierten Studierende des Studiengangs „Medienwirtschaft und Journalismus“ im Rahmen einer Lehrveranstaltung im Wintersemester 2024 bei Prof. Dr. Andrea Czepek. Die Recherche-Ergebnisse der Studierenden können Sie hier nachlesen (Stand: Januar 2025).
Von Hanno Reuter, Frank Rommel, Estell-Tatjana Schmidt und Alexandra Trenkel
aus dem Modul Schwerpunkt 2 Journalismus (Investigative Recherche)
Die Tourismuslandschaft in Wilhelmshaven hätte einen bedeutenden Aufschwung erleben können – doch die ambitionierten Pläne für zwei Hotels auf dem Gelände der ehemaligen Südzentrale sind gescheitert. Was als Hoffnungsschimmer für die Attraktivität der Stadt begann, endete schließlich in Ernüchterung. Der Investor hat sich im Juni 2024 zurückgezogen und das Projekt liegt nun auf Eis.
Das geplante Projekt hätte zwei unterschiedliche Hotels sowie eine umfassende touristische Infrastruktur umfasst und sollte vollständig nachhaltig betrieben werden. Es war ein ambitioniertes Vorhaben, das sich nahtlos in das 2019 vom Rat der Stadt verabschiedete Tourismus- und Hotelentwicklungskonzept einfügte. Dieses Konzept sah die Schaffung von 1.500 zusätzlichen touristischen Übernachtungsmöglichkeiten vor und unterstrich die strategische Bedeutung neuer Hotelprojekte für die Stadt.
„Das Grundstück ist an einer sehr markanten Ecke. Alles, was mit Museen und Touristik zu tun hat, befindet sich dort. Doch momentan bietet das Areal einen verwilderten Anblick – kein schöner Empfang für Besucher. Zwei Hotels direkt am Wasser hätten ein wesentlich besseres Bild abgegeben“, erläutert Stadtratsvorsitzender Becker, welcher damit die Zustimmung des Rates für eben dieses Projekt unterstreicht.
Die Pläne wurden bereits am 18. Mai 2022 dem Stadtrat zur Genehmigung vorgelegt. Ziel war es, durch eine Erweiterung des Geländes ausreichend Platz für die Bauvorhaben zu schaffen. Allerdings stand das Projekt von Anfang an unter einem schwierigen Stern. Die notwendige Änderung des Flächennutzungsplans wurde nie umgesetzt, was letztendlich den Fortschritt behinderte.
Ein Projektentwickler der Hotels, betonte die Bedeutung des Vorhabens für die Stadt: „Der Hotelplan wäre wichtig für den Tourismus in Wilhelmshaven gewesen.“ Das Projekt versprach nicht nur eine ästhetische Aufwertung, sondern auch eine stärkere Einbindung in die touristische Infrastruktur der Stadt, die durch die Nähe zu Museen und anderen Attraktionen ideal gewesen wäre. Doch nun bleibt die Fläche ungenutzt, und die Zukunft des Grundstücks ist ungewiss.
Was führte dazu, dass ein so vielversprechendes Projekt scheiterte? Die Antwort darauf liegt nicht nur in den planerischen Hürden, sondern möglicherweise auch in fehlendem politischen Willen und den Interessen des Investors.
Tourismus in Wilhelmshaven soll angekurbelt werden
Jahrzehntelang tat sich nichts auf dem Gelände der Südzentrale, im Jahr 2015 erfolgte der Abriss. Doch im Februar 2022 schien es bergauf zu gehen für das brachliegende Gelände neben der historischen Kaiser-Wilhelm-Brücke: die JPG Elfte Projektentwicklungsgesellschaft GmbH Co&KG mit Sitz in Wardenburg stellte im Planungs- und Bauausschuss der Stadt Wilhelmshaven ein Konzept vor, wonach ein 2-Sterne und ein 5-Sterne Hotel samt Roof-Top Bar, ein gesonderter Wellnessbereich inklusive Tiefgarage und Parkhaus auf dem Gelände des ehemaligen kaiserlichen Kraftwerks entstehen sollte.
Was für ein touristisches Potenzial ein solches Hotelprojekt für die Stadt Wilhelmshaven haben würde, zeigt auch eine Studie der “dwif”, eine Unternehmensberatung aus München. Auftraggeber für die Studie „Wirtschaftsfaktor Tourismus für die Stadt Wilhelmshaven 2022“ war die Ostfriesland Tourismus GmbH. Der Projektentwickler versuchte in den vergangenen Jahren das Projekt voranzutreiben und gegenüber dem Rat der Stadt durchzusetzen. Bezogen auf die Studie der “dwif” meint er: „Da es sich bei dem Konzept um reine Beherbergung handelt, kann man davon ausgehen, dass jeder Gast in Zukunft mindestens 145,70 Euro pro Übernachtung in Wilhelmshaven lässt“. Bei einer kalkulierten Auslastung der Hotels von mindestens 75 Prozent über das Jahr ergäben sich laut der Projektentwicklungsgesellschaft 164.250 Übernachtungen, was in einem jährlichen Gesamtumsatz von circa 24 Millionen Euro resultieren würde.
Eine Arbeitsmarktstatistik der Bundesagentur für Arbeit aus dem Jahr 2023 listet die Jadestadt zudem auf Platz acht der deutschen Städte mit der höchsten Arbeitslosenquote, zum Zeitpunkt der Untersuchung waren elf Prozent der erwerbsfähigen Wilhelmshavener ohne Beschäftigung. Nicht zuletzt für die eigene Bevölkerung würde sich ein Zuwachs in der touristischen Infrastruktur also positiv auswirken, indem neue Arbeitsplätze geschafft werden würden. Zunächst sah es auch gut aus, das Konzept für den Bau der Hotels fand guten Anklang im Rat der Stadt und wurde entsprechend genehmigt. Doch was wie eine große Chance für Wilhelmshaven aussah, entwickelte sich schnell zu einem zähen bürokratischen Tauziehen.
Notar genehmigt Bauvertrag nicht
Nachdem durch einen Ausschuss von Ratsmitgliedern eine Beschlussempfehlung formuliert wurde, erhielten der erste Stadtrat Armin Schönfelder als Rechtsdezernent und Baudezernent Niksa Marusic den Auftrag, einen städtebaulichen Vertrag mit dem Investor abzuschließen und einen Flächennutzungsplan zu erstellen. Innerhalb eines Jahres legte die Verwaltung einem Wilhelmshavener Notar drei Vertragsentwürfe vor, welche alle aus rechtlichen Gründen abgelehnt wurden. Essenziell für die Rechtssicherheit des Kaufvertrages war, dass die im Namen der Verwaltung handelnden Akteure einen Negativtest über das Grundstück vorlegen. Unter einem Negativtest, auch Negativbescheinigung oder Negativzeugnis genannt, versteht man die schriftliche Erklärung einer Gemeinde, auf ein eventuell bestehendes Vorkaufsrecht zu verzichten.
Das Gelände der ehemaligen Südzentrale liegt im Sanierungsgebiet „Östliche Südstadt“. Die Stadt hat für dieses Gebiet eine Sanierungssatzung erstellt. Indem man die Sanierungsbedingungen je nach Stadtteil unterschiedlich definiert, ergibt sich für Hausbesitzer die Möglichkeit, Fördermittel für die konzeptgerechte Sanierung zu beantragen. Es heißt, die Stadt habe sich abgeleitet, sie hätte ein Mitspracherecht, bei dem, was daraus entsteht und sie hätten ein Vorkaufsrecht für das Grundstück. Behördliche Schätzpreise fallen in der Regel geringer aus als die Marktpreise, sollte das Projekt also scheitern hätte die Stadt die Möglichkeit das Grundstück zu einem günstigeren Preis vom Investor zu kaufen, als dieser den vorherigen Eigentümern bezahlt hatte. Hieraus ergebe sich ein erhebliches finanzielles Risiko für den Investor. Auch mit dem Flächennutzungsplan hatte die Projektentwicklungsgesellschaft in Zusammenarbeit mit der Stadtverwaltung keinen Erfolg. „Der erforderliche Flächennutzungsplan, den der Baudezernent in Auftrag geben sollte, wurde, obwohl eine Kostenübernahmeerklärung des Investors an die Verwaltung ging, nicht in Auftrag gegeben“, so der Projektentwickler.
Gespräch zwischen beiden Parteien sollte das Projekt retten
Im Januar 2023 schrieb der in den Genehmigungsprozess involvierte Notar einen Brief an die Verwaltung mit der Aufforderung an den ersten Stadtrat Armin Schönfelder, mit dem Vertragsvorgang noch einmal in den Ausschuss zu gehen. Es passierte nichts, weder wurde der Aufforderung des Notars nachgekommen, noch ein neuer Vertragsentwurf vorgelegt. Das Projekt stagnierte bis in den Spätsommer 2023, woraufhin der Projektentwickler Kontakt zum Oberbürgermeister Carsten Feist aufnahm, um ein klärendes Gespräch zwischen Investorenseite und Verwaltung zu initiieren, welches schließlich im Februar 2024 stattfand.
Zu diesem Zeitpunkt war das Verhältnis schon angespannt gewesen. Beteiligte an dem Projekt übten Kritik am Vorgehen der Stadt: „Die Verwaltung benötigte Monate, um einen Termin für ein so wichtiges Projekt hinzubekommen.“ Der Oberbürgermeister verpflichtete die beiden Dezernenten Schönfelder und Marusic, den Vorgang bis zur Ratssommerpause einzubringen. Trotz dieser „Krisensitzung“ wurde das Thema nicht in den Ausschuss eingebracht und auch keine anderweitigen Maßnahmen seitens der Stadt unternommen, um das Projekt noch zu retten. Der Investor zog daraufhin seine Konsequenzen aus dem stockenden Prozess und zog sich im Juni 2024 aus dem Projekt zurück, unter anderem durch die Planungskosten ergab sich für den Investor Schätzungen zufolge ein Verlust in Höhe von circa 250.000 Euro.
Blockade seitens der Verwaltung?
Was nach mehreren Jahrzehnten des Stillstands nach einem verheißungsvollen Plan und einen großen Schritt nach vorne für den Tourismussektor der Jadestadt aussah, entwickelte sich schnell zu einer Schlammschlacht, aus der am Ende des Tages wohl nur Verlierer hervorgehen. So kursierten Gerüchte während des laufenden Genehmigungsprozesses, die Stadt wolle ihr Vorkaufsrecht doch ziehen, um selbst auf dem Gelände tätig werden zu können. So war von ersten Planungen über ein Energie-Informationszentrums die Rede. Als Projektrahmen für diesen Alternativplan soll die Präsentation der Projektentwicklungsgesellschaft verwendet worden sein, die den Bau zweier Hotels beabsichtigte.
Der Projektentwickler zeigte sich in einer E-Mail an die Dezernenten der Stadt verärgert, dass in diesem Fall das Urheberrecht des Konzeptes außer Acht gelassen und Pläne für das Gelände gegen den Willen des Urhebers an Dritte weitergegeben worden waren. Ihm zufolge habe die Projektentwicklungsgesellschaft die Verwaltung und den Rat darum gebeten, die Konzept-Präsentation für die Hotels nicht weiterzugeben. Es scheint so, als hätte die Verwaltung diese Bitte ignoriert. Andere Investoren, Projektplaner und Architekten haben den Projektentwickler auf diese angesprochen. Eine Veröffentlichung des Projekts sei also gegen den Willen der Urheber geschehen, welche bis zur Vorlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und bis zum Datum der Einreichung des Bauantrags nicht öffentlich über das Projekt sprechen wollten. Außerdem soll es Vertreter anderer Investoren im Rat gegeben haben, welche das Grundstück mit dem vorgestellten Konzept übernehmen wollten. Auch soll es persönliche Diskreditierung des Investors in Entscheidungsgremien gegeben haben.
Stadt sieht die Schuld beim Investor
Im Rahmen unserer Recherche wollten wir auch der Stadt die Gelegenheit geben, eine Gegendarstellung zu dem Prozess zu liefern. Von dem Stadtbaurat Niksa Marusic wollten wir unter anderem wissen, warum das Genehmigungsverfahren rund um das geplante Hotelprojekt auch nach dem von Oberbürgermeister Carsten Feist moderierten Treffen zwischen Investorenseite und Verwaltung durch die Baudezernenten nicht noch einmal, wie durch Oberbürgermeister Feist beauftragt, in den Rat eingebracht wurde. Außerdem wollten wir wissen, warum die Änderung des Flächennutzungsplans nicht in Auftrag gegeben wurde und ob es alternative Pläne für das Gelände der ehemaligen Südzentrale gäbe. Julia Muth, Pressesprecherin der Stadt Wilhelmshaven äußert sich zu den Plänen wie folgt: „Die Voraussetzungen für die sanierungsrechtliche Genehmigung waren bis zum Schluss durch den Investor – trotz der Bemühungen des Oberbürgermeisters – nicht erfüllt.“ Auch beim Flächennutzungsplan sieht die Stadt das Verschulden beim Investor, die Voraussetzungen aus dem Beschluss des Rates zur Aufstellung eines Bebauungsplanes seien seitens des Investors nicht erfüllt worden.
Ein Projekt ohne Perspektive
Es stellt sich die Frage, wie viel Zeit noch vergehen muss, bis das Gelände wieder seinen Charme zurückerhält.
Stadtratsvorsitzender Stefan Becker erläutert die Situation: „Das Grundstück ist von der Lage her natürlich ein Filetstück, aber eben mit dem Risiko verbunden, dass die Altlasten dort extrem hoch sind. Für Investoren, die auf Rendite aus sind, sei es mit Hotels oder Miethäusern, ist das eine große Herausforderung.“ Ein Ankauf durch die Stadt sei ebenfalls nicht möglich. „Das Grundstück für zwei Millionen zu kaufen ist weit über dem Preis, was es wert ist. Die Entsorgung schätze ich mal auf mindestens genauso viel, wenn nicht mehr.“ Zudem habe die Stadt Wilhelmshaven nicht die finanziellen Möglichkeiten, das Grundstück selbst zu erwerben und in Stand zu setzen.
Fördermöglichkeiten durch den Kohlestrukturfonds könnten eine Lösung bieten, doch wie Becker erklärt, würden diese keine Altlastensanierung abdecken. Aktuell sieht er kurzfristig keine Perspektiven für das Gelände: „Da fehlen uns im Moment die Ideen, was gehen könnte. Da hat sich auch noch keiner so richtig rangetraut.“ Aktuell könne nur die Wirtschaftsförderung der Stadt Wilhelmshaven Ausschau nach möglichen Investoren halten.
Auch seitens der Stadtverwaltung gibt es keine konkreten Pläne für die Nutzung des Geländes der ehemaligen Südzentrale. Die Pressesprecherin bestätigt: „Uns sind keine alternativen Pläne bekannt.“ Damit bleibt offen, wie die historische Fläche am Wasser genutzt werden könnte.
